Conseil Maison

Si, pour toutes sortes de raisons, vous construisez en zone rurale, sachez que trouver le terrain idéal pour votre future maison exige beaucoup de considérations et de recherches. Voici sur quoi porter votre attention.

Écohabitation Publié: 21 février 2017 14:59

Mike Reynolds, Ecohome – Traduction Lydia Paradis Bolduc

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Vous avez décidé de construire un chalet pour passer vos vacances au Québec plutôt qu’à l’étranger? Vous avez fait le choix de vous installer en zone rurale, ou vous ne pouvez pas faire autrement que de vivre éloigné d’un coeur de village? Futurs acheteurs, vous devez vous méfier!

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En savoir plus

Savez-vous qu’il n’est pas illégal de vendre un lot de terrain qui ne serait pas adapté à la construction? Les obstacles purement physiques pour bâtir une maison, un chalet, ou de tout type de bâtiment, peuvent être nombreux. Avant d’acheter, assurez-vous que vos plans pourront se réaliser: découvrez les sept critères à vérifier en priorité.

Avant de faire une offre, on regarde:

Zonage

Cela peut paraitre évident, mais vérifiez d’abord que vous êtes autorisés à construire une maison sur le lot en question. Ne vous fiez pas uniquement à la parole du vendeur ou de l’agent: confirmez avec la municipalité locale. Assurez-vous également que vous serez en mesure de construire une maison de la taille désirée: consultez la règlementation municipale, et portez votre attention sur les restrictions de taille, minimum et maximum, ainsi que les restrictions de hauteur.

Titre de propriété

Ceci peut sembler étrange, mais juste parce que quelqu’un vend quelque chose, ça ne signifie pas qu’il en possède le droit! Il est possible que le lot ait changé de mains dans le passé sans que les documents appropriés aient été remplis. Demandez à un notaire de vérifier l’historique de propriété.

Qualité du sol

En région rurale princalement, certains sols n’ont pas la résistance à la compression nécessaire pour supporter des bâtiments. Par exemple, un sol:

• avec nappe phréatique haute
• à teneur élevée en argile
• en tourbière naturelle
• qui a été remblayé

Un ingénieur géotechnique (idéalement local, puisqu’il détient généralement les connaissances des enjeux du secteur) peut confirmer quelle charge un certain type de sol peut supporter. Un ingénieur en structure pourrait ne pas demander une évaluation du sol, mais il est possible que la municipalité l’exige.

Si un terrain n’est pas adapté pour la construction d’une maison avec un sous-sol traditionnel, il est toujours possible de construire avec une dalle sur sol, ce que Écohabitation recommande dans presque tous les cas. Si le lot ne peut supporter que d’autres types de construction, sur pieux vissés ou pilotis, par exemple, cela devrait se refléter sur le prix demandé, ou sur votre offre.

Plans d’eau

Les cours d’eau sur ou à proximité d’un lot de terrain sont susceptibles d’endommager un projet de construction, ou de mener à des travaux supplémentaires d’aménagement paysager et d’excavation. Dans le cas de présence de plans d’eau, il serait également judicieux d’employer un ingénieur géotechnique afin de s’assurer que le bâtiment ne violera aucune loi environnementale.

Puits et fosses septiques

Le meilleur scénario est l’accès à l’eau et aux égouts municipaux, sans quoi vous aurez besoin d’un puits et d’une fosse septique. Tous deux exigent des reculs minimaux par rapport aux lignes de lots et aux systèmes adjacents; la fosse septique recquiert un emplacement adapté (superficie, relief, etc.). En rejetant instantanément un lot où les systèmes adjacents rendent impossible la pose d’une fosse septique, vous pourriez économiser les coûts liés à l’ingénieur septique.

Certains lots peuvent déjà posséder un puits. Si c’est le cas, informez-vous sur sa profondeur, son débit, la quantité d’eau disponible ainsi que sa qualité. Demandez également aux voisins s’ils sont aux prises avec des pénuries récurrentes. Bien sur, deux puits adjacents peuvent puiser dans des aquifères totalement différents, mais on n’a jamais trop d’informations.

L’eau d’un puits peut être trop dure, ou dégager une forte odeur de souffre. Ce sont des problèmes facile à traiter, mais il serait utile d’avoir ces informations tôt en cours de processus au cas où des réservoirs de traitement devraient être inclus dans la salle mécanique, ce qui demanderait de l’agrandir.

Topographie (élévation)

En supposant que toutes les questions traitées ci-dessus sont résolues, il est pertinent d’évaluer les élévations d’un chantier pour positionner la maison et s’assurer de ne pas avoir de problèmes de drainage. Bâtir sur des terrains surélevés aidera à réduire les risques d’inondation; il est également préférable de positionner la maison et la fosse de sorte que les eaux usées puissent être drainés par gravité au lieu d’être pompées.

À noter: Lorsque vous planifiez votre projet, gardez à l’esprit les ressources dont vous disposez: les roches de plus grande taille qui sont déterrées lors de l’excavation peuvent être utiles et précieuses. Elles pourront être utilisées pour l’aménagement paysager ou les murs de soutènement. Non seulement cela peut conférer un look esthétique agréable, mais ça peut également vous faire économiser sur les matériaux!

Évaluation des arbres

Vous pourriez devoir abattre quelques arbres pour faire de la place pour la route, la fosse septique et la maison. Évidemment, on priorise le retrait des arbres morts ou dangereux, mais une évaluation pourrait vous aider à mieux positionner les éléments à bâtir pour limiter le déboisement et tirer profit du site au maximum.

Les arbres à feuilles caduques au sud peuvent fournir de l’ombre en période estivale, et les conifères positionnés au nord peuvent protéger la maison des vents. Certains bois coupés peuvent servir de chauffage si vous acquérez un poêle à bois efficace. Les arbres matures et sains contribuent à rendre l’espace agréable et peuvent ajouter de la valeur au moment de la revente.

@Wikimédia  source https://www.ecohabitation.com/guides/1073/projet-de-construction-choisissez-bien-votre-terrain/

Vous avez déniché le projet de condo de vos rêves. Vous avez tout de suite été conquis par les plans du constructeur et avez conclu avec lui un contrat préliminaire dans le but d’acheter une des unités de son projet immobilier. Il est convenu que vous pourrez en prendre possession dans six mois, à la fin des travaux. Vous prenez les arrangements nécessaires pour quitter votre résidence actuelle à temps afin d’emménager dans votre nouveau condo sans avoir deux hypothèques à payer. Tout est arrangé et la date d’emménagement approche. Mais soudain, surprise : vous apprenez que le délai ne sera pas de six mois, mais de 10 mois. Que faire?

Les délais de livraison de propriétés neuves sont, malheureusement, chose courante. De nombreux imprévus peuvent survenir sur un chantier de construction : mauvaise température, problème d’excavation, problème de permis, délai dans la livraison des matériaux…

Voici quelques conseils pour se protéger – autant que possible – des retards de livraison dans une transaction immobilière.

1. Vérifiez le passé de l’entrepreneur

Il importe d’abord de savoir à quel type d’entrepreneur on a affaire. Les experts du site internet CondoLegal conseillent de commencer par le commencement, c’est-à-dire vérifier que l’entrepreneur détient bien une licence de la Régie du Bâtiment du Québec. L’information est facilement trouvable en consultant le registre de la Régie.

Ensuite, renseignez-vous sur les projets passés de cet entrepreneur : ont-ils bonne réputation? Les acquéreurs sont-ils satisfaits, d’une façon générale ? Ou, au contraire, l’entrepreneur fait-il l’objet de poursuites?

Vérifiez aussi l’expérience de l’entrepreneur. En est-il à ses premières constructions? Moins il est expérimenté, plus les risques de retard sont grands! Ne rien trouver sur le passé d’un entrepreneur peut aussi signifier qu’il officie sous un différent nom de compagnie à chaque nouveau projet, ce qui n’est pas forcément bon signe.

À lire: Achat d’un condo sur plan: se protéger contre les risques.

2. Posez les bonnes questions

Avant de signer votre contrat préliminaire, assurez-vous de demander à l’entrepreneur si la construction est entamée. Si elle ne l’est pas, demandez-lui s’il a obtenu le permis de construire et exigez qu’il en fournisse une preuve. Si l’entrepreneur n’a pas encore obtenu de permis, le délai peut-être considérable.

Demandez-lui également quel pourcentage des unités est vendu ou en voie d’être vendu : souvent, les promoteurs ne parviennent pas à vendre un nombre suffisant d’unités sur plan. Le manque de fonds ainsi générés peut occasionner des retards dans les travaux.

3. Prenez des arrangements à l’avance

N’attendez pas de voir si oui ou non il y aura un délai de livraison : prévoyez tout de suite le coup en discutant avec l’entrepreneur au moment de signer le contrat préliminaire. De quelle façon prévoit-il dédommager les acheteurs en cas de retard? Paiera-t-il le déménagement, l’entreposage des meubles? Y aura-t-il réduction du prix de vente? Prenez ensemble une entente écrite – et jamais seulement orale – pour pallier aux imprévus.

Aussi, vous entendre avec lui sur une date flexible de livraison – entre juillet et septembre, par exemple – peut vous éviter des désagréments. Qui sait, peut-être un tel arrangement vous permettra même de négocier un peu le prix?

4. Rédigez le contrat préliminaire avec soin

Une clause de contrat préliminaire indique la date prévue de livraison de la propriété, et spécifie que, si le promoteur accuse un retard causé par un cas de force majeure (une guerre, un feu, etc.), il ne peut en être tenu responsable et n’a aucunement l’obligation de vous dédommager.

Assurez-vous – idéalement avec l’aide d’un professionnel du droit immobilier comme un notaire, un courtier ou un avocat – que cette clause potentiellement délicate ne joue pas en votre défaveur. Prenez attentivement connaissance des circonstances qui permettent à l’entrepreneur de livrer votre propriété en retard sans conséquence, et négociez avec lui le retrait de certaine, si possible.

À lire: le contrat préliminaire en 5 questions. 

Encore une fois, il importe de le répéter : officialisez toutes ces ententes par écrit.

Qu’est-ce que la loi en dit?

En cas de retard de livraison, le promoteur a-t-il l’obligation de vous dédommager financièrement? S’il est accrédité au programme de garantie obligatoire de la GCR, la réponse est oui. L’acheteur peut se faire verser un montant pouvant aller jusqu’à 6 000 $ en cas de retard de livraison. Ces frais peuvent servir à couvrir les dépenses liées au déménagement, relogement et entreposage en attendant de pouvoir prendre possession de son logement.

En résumé, il est essentiel de se montrer vigilant et minutieux lors d’une transaction immobilière. Les délais de livraison ne sont qu’un exemple parmi toutes les mauvaises surprises que risquent de subir les acheteurs imprudents. Même si l’achat d’une propriété est lié à de fortes émotions, gardez la tête froide et, idéalement, entourez-vous de professionnels : notaires, avocats et courtiers immobiliers sauront vous guider judicieusement à travers toutes les étapes de la transaction.

SOURCE:https://www.guidehabitation.ca/blogue/livraison-dune-propriete-neuve-se-proteger-des-retards/

Les villes ont besoin de revenus pour payer leurs employés et offrir des services à leurs citoyens. La principale façon pour elles de les obtenir et de les accroître est par le biais des impôts fonciers. Elles rivalisent donc d’imagination pour attirer de nouveaux résidents. Les moyens sont variés et parfois imaginatifs. Les gouvernements provinciaux et fédéraux offrent aussi des programmes d’accès à la propriété. Cela se fait toutefois dans une autre optique, soit celle de stimuler l’économie par le biais notamment de la construction résidentielle. Examinons donc ce qui existe.

Les aides gouvernementales

Les aides gouvernementales sont de trois types:

• Incitatifs fiscaux (ex.: RAP, crédit d’impôt);

• Aide financière permettant de réduire le prix d’achat;

• Réduction de la prime d’assurance-habitation ou d’assurance-prêt hypothécaire;

Régime d’accession à la propriété (RAP)
Depuis plusieurs années, le gouvernement fédéral facilite l’accès à la propriété grâce au RAP. Ce régime permet à chaque contribuable de retirer jusqu’à 25 000 $ de leur régime épargne-retraite (REER) dans le but d’acquérir une première propriété. Ce programme est toutefois assorti d’une obligation de remboursement. Ainsi, l’acheteur doit commencer à rembourser dans la deuxième année suivant le retrait de ses REER. Il dispose de 15 ans pour réinjecter tous les fonds retirés dans son REER. Et cela sans intérêt. Ce programme est aussi ouvert aux autoconstructeurs sous certaines conditions.

Il est possible de participer plus d’une fois au RAP. Pour cela, il faut que votre solde RAP soit nul le 1^er janvier de l’année où vous prévoyez faire un retrait dans le cadre du RAP. Il faut aussi répondre aux autres conditions du programme.

Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPF)
Le gouvernement fédéral offre un crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation. Le montant pour une habitation admissible est de 5 000 $. Le crédit est applicable pour les unifamiliales, les maisons en rangée, les semi détachées, les maisons mobiles, les condos, les appartements dans un duplex, un triplex, un quadruplex ou un immeuble. Une part dans une coopérative d’habitation est également admissible en autant qu’elle vous donne le droit de posséder un logement au pays. Une personne handicapée, admissible au crédit d’impôt pour personne handicapée, peut aussi avoir accès au CIAPF.

Programme Novoclimat

Le propriétaire ou le premier propriétaire d’une maison certifiée Novoclimat 2,0 reçoit une aide financière de 1 000 $ du ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles si le projet est inscrit avant le 4 octobre 2016.

Le programme est encore plus avantageux pour les acheteurs d’une maison dont le projet est inscrit après le 4 octobre 2016. L’aide est alors de 2 000 $. S’il est premier propriétaire, l’aide est de 4 000 $. Le propriétaire bénéficiera aussi d’une remise de 15 % de sa prime d’assurance-habitation qu’il soit premier propriétaire ou non. Enfin, des rabais sur les taux hypothécaires sont offerts par certaines institutions financières. Ces maisons écoénergétiques permettent des économies de 25 % sur les coûts de chauffage.

Maison Écolo
Une personne qui acquiert une unité éconergétique (une maison, un logement dans un petit ensemble résidentiel ou un condo dans une tour d’habitation) bénéficiera d’un remboursement de 15% ou de 25% de la prime d’assurance prêt hypothécaire, programme administré par la SCHL. Le remboursement de prime de 15% s’applique aux maisons construites selon les normes Novoclimat, LEED Canada, Energy Star et Built Green Canada (et certaines autres normes provinciales hors Québec). Le remboursement de 25% s’applique aux maisons construites selon la norme R-2000. Les maisons éconergétique non construites selon l’une de ces deux normes peuvent aussi être admissibles mais elles doivent être évaluées, au préalable, par un conseiller en énergie agréé par Ressources Naturelles Canada. Ces maisons doivent avoir une cote Energuide de 82 à 85 pour obtenir un remboursement de prime de 15% et une cote de 86 à 100 pour un remboursement de 25%. Des exigences similaires sont requises pour un condo acquis dans une tour d’habitation. Les demandes de remboursement de prime doivent être présentées par l’emprunteur dans un délai de deux ans après la date de clôture du prêt hypothécaire.

Crédit d’impôt provincial

Dans le budget 2018, le gouvernement du Québec offre un crédit d’impôt pouvant s’élever jusqu’à 750 $ pour l’achat d’une première propriété. Cette mesure est en vigueur à compter du 1^er janvier 2018 et elle est applicable à l’achat d’une résidence principale (unifamiliale, condo, maison en rangée ou jumelée). Combinée à la mesure offerte par le gouvernement fédéral (626 $), elle permettra aux nouveaux propriétaires de bénéficier d’un crédit pouvant s’élever jusqu’à 1376 $. Une personne qui n’a pas été propriétaire pendant quatre ans pourra aussi profiter du crédit.

À lire: Guide d’achat pour les nouveaux arrivants.

Programmes gérés par les municipalités

La majorité des grandes villes du Québec (Montréal, Québec, Laval) ont des programmes d’accès à la propriété et certaines autres villes de taille moindre. Certains de ces programmes visent à attirer les familles. Ces programmes se présentent sous diverses formes:

• Crédit d’achat;

• Prêt sans intérêt;

• Remise sur les droits de mutation immobilière;

• Crédit de taxes foncières;

Programmes à Montréal

L’arrivée au pouvoir du parti Projet Montréal en novembre 2017, a amené des modifications au programme d’accès à la propriété de la ville qui entreront en vigueur le 1^er juin 2018. Le programme de Montréal touche autant à la propriété neuve que la propriété existante. Pour la propriété neuve, la valeur à l’achat des propriétés admissibles est haussée en comparaison avec l’ancien programme. La hausse la plus substantielle concerne l’achat d’une propriété au centre-ville pour un couple avec enfant. La valeur admissible passe de 360 000 à 450 000 $ et l’aide financière s’accroît de 8 900 à 15 000 $. L’administration Plante veut ainsi clairement encourager les familles à s’établir au centre-ville. Pour un couple avec enfant qui acquiert une propriété hors centre-ville, la valeur maximale de la propriété est de 400 000 $ et l’aide est de 10 000 $.

Le programme prévoit aussi une aide pour les couples sans enfant et les personnes seules. Pour ces premiers, la valeur maximale de la propriété est établie à 280 000 $ et l’aide à 5 000 $. Pour les personnes seules, l’aide est aussi de 5 000 $ et la valeur d’achat est établie à 225 000 $.

Ce programme bonifié tient ainsi compte de la hausse de la valeur des propriétés à Montréal et vise à contrer l’exode des résidents (dont beaucoup sont composés de jeunes familles) au profit de la banlieue. En 2017, cet exode s’est accéléré alors que Montréal a perdu 20 000 de ses résidants.

Selon les estimées de l’administration Plante, le nombre d’acheteurs qui bénéficieront de ce programme passera de 700 à 3 500 par année. Mais plusieurs analystes en doutent car le prix médian des maisons dans Montréal Centre est de 493 000$ et il varie de 393 000 à 460 000 en périphérie.

Accès Condo

La Société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM) propose aussi le programme appelé Accès Condos. Ce programme offre un crédit d’achat, pour les projets accrédités Accès Condos, correspondant à 10% du prix de vente d’une copropriété divise. Une simple mise de fonds de 1 000 $ est nécessaire pour accéder à ce crédit. Exemple: vous achetez une unité accréditée Accès Condos de 200 000$, avec une contribution minimale de 1 000 $, vous aurez alors droit à un crédit d’achat de 20 000 $ (10%), ce qui ramène le montant de votre hypothèque à 179 000 $. Lors de la revente de votre copropriété, vous devrez toutefois rembourser à la SDHM ce 20 000 $ plus 10% de la valeur ajoutée associée à la vente. Ainsi, si cette valeur ajoutée est de 40 000 $, le montant à rembourser sera de 4 000 $.

Programme Accès famille de Québec
Dans la ville de Québec, le programme Accès famille permet aux familles avec un revenu familial brut de 90 000 à 110 000$ (le revenu admissible est fonction du nombre d’enfants) de bénéficier d’un prêt sans intérêt équivalent à 5% du prix d’acquisition d’une habitation accréditée par le programme. Ce prêt est appelé “crédit d’accession”. L’habitation acquise doit être soit une unifamiliale (individuelle, en rangée ou jumelée) ou une copropriété divise neuve. Lors de la revente de la propriété, 5% de la valeur ajoutée obtenue doit être remboursé au prêteur.

À lire: 10 éléments à considérer avant l’achat d’une maison neuve.

Crédit de taxes foncières

Plusieurs municipalités québécoises offrent des crédits de taxes aux nouveaux arrivants sur leur territoire qui acquièrent une propriété neuve. La plupart de ces programmes sont offerts pour une durée limitée. Les municipalités les plus susceptibles d’offrir ce cadeau sont souvent de petite ou de moyenne taille et sont situées en région éloignée. Le crédit est offert généralement sur une période de deux ou trois ans et il est souvent décroissant après la première année. Exemple: crédit de 100%, première année, 50% la 2e et 25%, la 3e. Certaines municipalités offrent ce crédit afin de dynamiser, par la construction domiciliaire, des secteurs dévitalisés.

Le crédit de taxes peut aussi être utilisé pour attirer des familles (voir le point plus bas sur le programme de Shawinigan). Voici une recension, non exhaustive, des crédits de taxes offerts par plusieurs municipalités québécoises.

Remboursement de taxes foncières – Ville de Gatineau
Dans le cadre d’un programme particulier d’urbanisme du centre-ville de Gatineau, qui vise la construction de 4 000 nouveaux logements, la municipalité offre un remboursement de taxes de 35 à 90% selon le secteur. Dans le secteur 1, le plus grand, le remboursement est de 75% ou de 90% s’il s’agit d’une habitation certifiée LEED.  Dans le petit secteur 2, le remboursement est de 35% ou de 50% si le bâtiment construit est certifiable. La durée du remboursement varie selon la catégorie de bâtiments construit (3 à 7 étages et plus).

Crédit de taxes foncières- Ville de Nicolet
Dans trois secteurs en revitalisation visés de Nicolet (Centre-ville, Haut de la ville et Port Saint-François), les acquéreurs de toute habitation neuve, construite sur un terrain vacant, peuvent avoir accès à un crédit de taxes foncières. Le programme se termine le 31 décembre 2018 et le crédit est bonifié pour les logements certifiées LEED ou Novoclimat. Il peut atteindre jusqu’à 7 000 $ sur trois ans pour un logement. Un supplément de 700 $ est offert pour tout logement additionnel, en excédent du premier, dans les immeubles de deux logements et plus.

Crédit de taxes -Ville de Sainte-Hyacinthe
Si vous avez acquis dans cette ville une résidence neuve dont les travaux de construction auront permis de hausser l’évaluation foncière d’au moins 50 000 $, vous pouvez obtenir un crédit de taxes. Les unifamiliales, les duplex, triplex, habitations multilogement de 4 unités et plus et les condos sont admissibles. Le crédit est accordé durant trois ans à partir de la date de fin des travaux. Un crédit supplémentaire est offert aux habitations certifiées LEED. Il varie selon le niveau de certification. Pour un bâtiment ayant obtenu l’homologation de premier niveau« certifié », le crédit de taxes est prolongé de 6 mois; pour le niveau Argent, la prolongation est de 12 mois; le niveau Or, 18 mois et le niveau Platine, 24 mois. Le secteur centre-ville de Saint-Hyacinthe est exclu de cette mesure puisqu’un crédit de taxes de 60 mois y est déjà offert.

Crédit de taxes foncières-Ville d’Huntingdon
Dans le Sud-Ouest du Québec, la petite ville d’Huntingdon (2 457 habitants en 2011) offre un crédit de taxes foncières durant une période de quatre ans. Cette ville qui a perdu 400 habitants depuis 1991 a clairement pour objectif de freiner cet exode et d’attirer de nouveaux résidents. Le crédit est décroissant: il est de 100% la première année, 75% la deuxième, 50% la troisième et 25% la quatrième.

Crédit de taxes foncières – Ville de l’Islet
Cette petite ville de 4 000 habitants (2014), située dans la région de Chaudières-Appalaches, offre un crédit de taxes d’une durée de trois ans aux nouvelles constructions, bâties dans un secteur précis en revitalisation. Le crédit est accordé selon une méthode de calcul difficile à saisir. La municipalité offre aussi une aide financière supplémentaire de 5 000 $ aux futurs propriétaires qui s’établissent à l’intérieur du périmètre urbain de la ville.

Crédit de taxes foncières – municipalité de Louiseville

La municipalité de Louiseville a perdu plus de 500 habitants depuis 2011. Elle offre donc un généreux crédit de taxes pour les nouvelles constructions de deux types. Le permis de construction doit être délivré entre le 1^er janvier 2018 et le 31 décembre 2020. Le premier crédit concerne les nouvelles résidences. Le crédit de taxes est de 100 % les deux premières années et de 50 % la troisième année. Le deuxième type de crédit concerne la construction neuve ou l’agrandissement d’un immeuble de 25 logements locatifs et plus. Le bâtiment doit être construit à l’intérieur d’un secteur identifié par règlement. Le crédit s’applique sur 100 % de l’augmentation des taxes foncières résultant de la réévaluation du bâtiment et cela durant trois ans. Aux années 4 et 5, le crédit baisse à 50 % selon la même méthode de calcul.

Crédit de taxes foncières-Ville de Sorel-Tracy

La Ville de Sorel-Tracy offre un crédit de taxes ‘écolo’. Il est de trois ans pour les constructions neuves qui ont la certification Novoclimat 2,0. Il passe à 5 ans pour les maisons qui obtiennent la certification LEED. Le crédit est applicable à plusieurs types de résidences (un logement ou plus). Un nouveau règlement a été adopté en décembre 2017 à cet effet. Il est toutefois recommandé de téléphoner au Service de planification et de développement urbain pour en connaître les modalités, 450-780-5600, poste 5690.

Crédit de taxes foncières -Ville d’Amos
La ville d’Amos, en Abitibi, offre un crédit de taxes pour deux catégories de bâtiments résidentiels: les immeubles d’un à trois logements et les immeubles de 4 à 39 logements. Pour la première catégorie, le crédit est égal à 100% des taxes pour une durée de trois ans. Pour la seconde catégorie, le crédit est aussi de 100% mais il est valable pour une durée de cinq ans. Pour en bénéficier, le bâtiment doit être construit avant le 31 décembre 2020.

Programme d’accès à la propriété et d’aide aux familles – Métis-sur-Mer

Dans la municipalité de Métis-sur-Mer, en Gaspésie, un programme d’accès à la propriété et d’aide aux familles est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2020. Le programme vise à aider les jeunes familles et les familles qui accèdent pour une première fois à la propriété (neuve ou existante) dans la municipalité. Pour les jeunes familles (volet I), l’acquisition d’une résidence neuve donne droit à un crédit de taxes de 100 % pour les trois premières années suivant l’achat de la résidence. Le crédit est limité à un maximum de 2 000 $ par année. Pour les familles (volet II), le crédit de taxes est de 100 % pour les deux premières années suivant l’achat de la résidence. Le crédit est toutefois assujetti à une limite de 1 500 $ pour chacune de ces deux années. Enfin, dans le cas où un enfant naît ou est adopté durant la durée du programme, un crédit de taxes équivalent à 375 $ par enfant est offert à la famille. Pour les familles admissibles au volet I ou au volet II, l’aide financière totale ne peut dépasser 2000 $ par année par famille.

Références

Des liens pour en connaître plus sur les principaux programmes :

Sur le Régime d’accession à la propriété, consultez le document suivant.
Pour tout savoir sur le CIAPF, consultez le guide suivant.
Pour le programme Novoclimat, c’est ici.
Pour des informations sur le programme Maison Écolo de la SCHL, consultez le dépliant d’information de la SCHL.
Pour le programme d’accès à la propriété de Montréal, c’est ici.
Pour le programme Accès Condos géré par la Société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM), c’est ici.
Sur le programme Accès famille de Québec, cliquez ici.
Pour le programme d’accès à la propriété de Laval, cliquez ici.
Pour plus de détails sur le programme de remboursement de taxes foncières de Gatineau, cliquez ici.

 SOURCES: https://www.guidehabitation.ca/blogue/programmes-dacces-a-la-propriete/

SOURCES: https://www.guidehabitation.ca/blogue/guide-acheter-habitation-neuve/

L’achat d’une maison ou d’un condo est sans contredit l’une des étapes les plus stressantes dans une vie. Chez GuideHabitation.ca, nous observons depuis plusieurs années ce processus d’achat, tant du côté des acheteurs que des promoteurs. Une chose est sûre: les acheteurs sont méfiants et craintifs. Ils croulent sous l’information, sans pour autant être toujours assurés de la crédibilité de leurs sources. Ils se se sentent également bien seuls, parce qu’au bout du compte, la décision finale revient à ceux qui signent le contrat.

Pour vous aider à prendre cette grande décision, nous avons concocté un Guide d’achat détaillé, étape par étape. Basé sur des articles de référence, des témoignages de vrais acheteurs et des conseils d’experts, ce guide se veut un point de départ incontournable pour l’achat d’une habitation neuve.

“On a trouvé qu’acheter une maison neuve était presque le même prix ou même un peu moins cher qu’une maison déjà habitée. On s’est dit qu’on aimerait commencer notre vie à deux dans quelque chose de neuf, qu’on personnaliserait à notre image.”

-Ericka T.

1. Pourquoi acheter du neuf?

Quand vient le temps d’acheter une habitation, une question primordiale s’impose: acheter neuf ou non?

Nous allons tenter de vous présenter les avantages et les inconvénients du neuf, même si nous prêchons évidemment pour notre paroisse!

Parmi les avantages du neuf, signalons que les constructions neuves offrent…

• une construction souvent garantie
• une construction qui répond aux normes de qualité modernes, entre autres pour l’insonorisation
• l’assurance qu’il n’y aura pas de travaux à faire, ni de vieux défauts
• des programmes d’accession à la propriété avantageux
• une meilleure efficacité éco-énergétique
• la possibilité de personnaliser son logement
• de nouveaux quartiers à découvrir

Et les inconvénients? Évidemment, tout n’est pas tout rose dans le monde de l’habitation neuve. On notera par exemples les risques suivants:

• qualité de construction déficiente
• retards de livraison

Selon un reportage du journaliste Benoît Giasson de l’émission La facture diffusé en novembre 2015, il existe des risques de fraudes et de malfaçons lors de la construction d’ensembles résidentiels. L’absence de surveillance de chacune des étapes de la construction des bâtiments en serait la cause. Heureusement, la situation est différente pour les bâtiments résidentiels neufs de quatre unités superposées et moins, de même que pour les maisons individuelles, en rangée ou jumelée. Car depuis janvier 2015, des inspecteurs de la Garantie de construction résidentielle (GCR) effectuent une surveillance des chantiers pour ces types de construction. Certaines autres garanties exigent aussi des inspections sérieuses. Notons également la présence sur le marché de nombreux constructeurs réputés qui ont fait leur preuve depuis longtemps.

2. À quelle étape acheter? Sur plan, en construction, en livraison?

La transaction d’une habitation neuve peut se faire à plusieurs étapes: avant la construction (sur plan), pendant la construction et après. Mais chacune de ces étapes est assortie de conditions et d’éléments à considérer. Il y a aussi la question du timing. Êtes-vous pressés? Avez-vous l’intention de déménager l’été prochain?

2.1 Acheter sur plan

Selon le vice-président des ventes chez le promoteur Samcon, Jean-Noël Lemire, acheter sur plan permet d’épargner au moins 5% sur l’achat d’une habitation neuve. Le rabais grimpe sensiblement si le promoteur cherche à vendre plus rapidement des unités de copropriétés afin d’obtenir le pourcentage d’unités vendues requis (50 à 60%, selon les situations) par les institutions financières pour financer le projet, et commencer la construction. C’est l’un des meilleurs moments pour négocier le prix.

En achetant sur plan, l’acheteur doit être conscient qu’il acquiert une propriété sur papier. Le vendeur pourra bien sûr lui fournir des photos qui simulent l’environnement de sa future résidence de même que l’intérieur ou une modélisation 3D, mais tout cela demeure plutôt abstrait. Le produit fini différera plus ou moins de ces images.

Si le projet immobilier comporte des unités modèles, il sera évidemment plus facile d’anticiper le produit final et de voir les matériaux proposés. Par ailleurs, pour les projets domiciliaires en plusieurs phases comme pour les projets de maisons en construction continue, il est parfois possible de visiter des propriétés identiques à la propriété achetée.

Lors d’un achat sur plan, on s’efforcera de bien lire le contrat préliminaire, ainsi que la note d’information qui accompagne le contrat (dans le cas d’un condo), car des acheteurs rencontrent parfois une distorsion notable entre l’écrit et la réalité. Notez qu’on peut demander des modifications au contrat avant sa signature.

L’acheteur avisé posera au vendeur des questions sur la différence entre la superficie de l’unité indiquée dans le contrat et la superficie réelle, une fois le bien immobilier livré. Bien des promoteurs vendent leurs unités en indiquant la superficie brute qui inclut l’épaisseur des murs, les placards et parfois même les balcons. Or, la superficie habitable nette est évidemment moindre. Pour ne pas vivre de déception, il est recommandé d’exiger que soit indiqué au contrat la superficie brute et la superficie nette. Pour plus d’information sur la superficie brute vs nette, lisez cet article.

Dans le cas d’habitations livrées tout équipées (armoires de cuisine, de salle de bain, comptoirs, éviers, robinets, etc), les matériaux utilisés et les modèles d’évier ou de robinets devraient être clairement indiqués au contrat. Si des matériaux ou des équipements devaient être remplacés en cours de construction (ex.: rupture de stock), il est important que l’acheteur soit avisé. Normalement, s’il s’agit d’un changement majeur, qui affecte le plan par exemple, l’acheteur aura même la possibilité de quitter et de reprendre son dépôt. Par contre, s’il s’agit d’un élément mineur, ce dernier sera remplacé par un équivalent. C’est d’ailleurs ce que nous confirme un promoteur réputé du centre-ville de Montréal qui préfère ne pas être identifié. « L’objectif est que les matériaux ou produits discontinués soient remplacés par un équivalent ou mieux. La validité du produit de remplacement est jugée par le directeur du design et le directeur des ventes”, explique-t-elle. “Si ces derniers jugent que l’équivalent ne rencontre pas les critères acceptables, les clients sont prévenus et invités à faire d’autres sélections. En cas d’incapacité à s’entendre sur un remplacement, notre approche est d’offrir l’annulation du contrat et le plein remboursement des dépôts et ce, malgré que le contrat mentionne que l’acheteur est tenu d’accepter le remplacement”.

L’achat sur plan, qui représente une bonne partie des transactions effectuées dans le monde de l’habitation neuve, implique des risques de retards ou de changements imprévus. Or, l’économie obtenue lors de l’achat sur plan peut être avantageuse si une confiance s’établit entre l’acheteur et le vendeur. Cette confiance s’obtient après quelques vérifications (que nous allons aborder) et elle minimise les mauvaises surprises (fraude, malfaçon ou faillite). De plus, elle évitera à l’acheteur d’avoir à surveiller toutes les étapes de la réalisation du projet. Evidemment, c’est un processus qui demande beaucoup de temps (un temps que tout le monde n’a pas).

Nous verrons plus loin toutes les précautions à prendre et les questions à poser.

2.2 Acheter pendant la construction

Lorsqu’on achète une habitation en cours de construction, on peut rarement demander une modification dans la division des pièces. Selon la souplesse du constructeur et l’état d’avancement des travaux, l’acheteur choisira des équipements (ex.: comptoirs, robinets, etc) autres que ceux qui devaient être installés au départ.

“L’avantage d’acheter vers la fin de la construction, c’est que nous évitions les mauvaises surprises tout en ayant le privilège de pouvoir choisir certaines choses.
Par exemple, la cuisine prévue était très moderne, alors que je rêvais d’une cuisine de style épurée, rustique, style « 3 fois par jour ». J’ai pu avoir pas mal ce que je voulais puisque j’ai pu changer les matériaux ! »

-Tamila Z.

Que l’acheteur acquiert son habitation sur plan ou en cours de construction, nous recommandons de suivre de près l’avancement des travaux. Une visite régulière sur le chantier peut être très utile pour exiger des correctifs aux ouvriers. Pour ceux qui ont un beau-frère expert en construction, c’est le temps de lui passer un coup de fil!

La Garantie de construction résidentielle (GCR) prévoit aussi une inspection pré-réception. Nous reviendrons plus loin sur ce point.

2.3 Acheter après la construction (en livraison)

En achetant une maison ou un condo fraîchement construit, on a l’avantage de ne pas se retrouver dans un chantier de construction, avec un terrassement non complété, voire pas commencé.

Cependant, à cette étape du projet, l’acheteur doit accepter l’unité telle quelle. S’il n’apprécie pas les équipements choisis par le constructeur, leur couleur et la division des pièces, il fera lui-même les modifications souhaitées.

Dans les projets de condominiums, on peut la fin du processus pour acheter une des dernières unités et réaliser ainsi des économies significatives qui peuvent dépasser les 10 %. Les unités restantes sont parfois tout simplement liquidées afin que le promoteur puisse amasser le capital requis pour un nouveau projet.

Sommaire des avantages d’achat selon les étapes de construction

3. Faire son choix: l’étape des comparaisons

On commence généralement par un budget et un quartier de prédilection, ou à tout le moins par les services que l’on désire à proximité: école pour les enfants, lieu de travail, grands parcs? On peut même utiliser les réseaux sociaux pour explorer virtuellement un quartier! On peut aussi tenter de s’intéresser au potentiel d’investissement des quartiers, puisque certains risquent de prendre plus de valeur que d’autres dans les prochaines années. Puis on s’intéresse aux spécificités du condo ou de la maison. Grand ou petit immeuble? Nombre d’étages? Nombre de chambres à coucher? Services offerts? Accès à une cour?

Quelques ressources disponibles dans la section Conseils de GuideHabitation.ca

• Grille détaillée permettant de comparer des projets
• Acheter un condo neuf et économiser
• Que peut-on acheter pour 250 000$?

Grâce au portail de recherche GuideHabitation.ca, vous pourrez comparer les projets de condos neufs et de maisons neuvesqui s’offrent à vous.

4. Du virtuel au réel

C’est le temps de lâcher son ordinateur et passer aux choses sérieuses! Dans le cadre d’un groupe de discussion organisé par GuideHabitation.ca, plusieurs acheteurs potentiels ont mentionné à qu’ils étaient souvent déçus en comparant les photos en ligne à la réalité sur le terrain. Ne perdez donc pas trop de temps derrière l’écran!

4.1 Les questions à poser au bureau des ventes

Avant d’arriver au bureau de vente, il vaut mieux préparer une liste de questions ou arriver avec notre tableau comparatif imprimé en main!

Par exemple, il est bon de demander au vendeur le pourcentage des unités du projet qui ont été vendues jusqu’ici. Si seulement 30% des unités sont vendues (alors que les institutions financières exigent un minimum de 50 à 60% avant de financer une mise en construction), cela signifie souvent qu’il peut y avoir un délai assez long avant que la construction ne débute. Le délai sera encore plus long avant que l’acheteur sur plan puisse occuper son unité. En général, le pourcentage d’unités vendues est indiqué sur le site Web du promoteur. Bien des promoteurs indiquent aussi quelles sont les unités disponibles pour chacun de leurs projets.

Les documents que le promoteur nous remet sont-ils clairs, détaillés et sans fautes ? Est-il facile d’obtenir de l’information de sa part? Cela donne une indication sur le niveau de professionnalisme du promoteur ou du constructeur. Le personnel du bureau des ventes est-il capable de fournir des réponses précises aux questions que l’on pose ? La compétence de ces gens est importante pour établir un lien de confiance.

Pour plus de questions à poser, consultez 8 questions à poser au bureau des ventes.

4.2 Ne signez pas trop vite

Attention: ne signez jamais une offre d’achat dès la première visite, à moins qu’il ne s’agisse d’un véritable coup de cœur dans un quartier que vous savez que vous risquez de voir filer entre vos doigts à la vitesse grand V. Il arrive d’ailleurs que des habitations se vendent à la vitesse de l’éclair, il ne faut donc pas hésiter trop longtemps si on sait ce que l’on cherche!

Reste qu’il faut prendre le temps de poser toutes les questions. Lorsque vous achetez une unité sur plan, ne vous fiez pas uniquement à ce qu’on vous dit. Par exemple, un vendeur pourra vous dire: “proche de votre habitation, la Ville prévoit aménager prochainement un parc avec jeux et jets d’eau pour les enfants”. Le mot prochainement est plutôt vague et exige des précisions. Dans combien de temps ce parc sera-t-il aménagé? Faites vos propres vérifications si possible.

Il faut également prendre le temps de s’informer en détail sur le constructeur.

5. Vérifications et garanties

Plusieurs vérifications, formelles ou informelles, sont à considérer avant de passer à la signature. Voici quelques questions à vous poser.

5.1 Questions autour du promoteur/constructeur

Depuis combien de temps le constructeur ou le promoteur est-il en affaires? Combien de projets a-t-il complété avec succès ? Pourquoi ne pas aller les voir et s’informer auprès des propriétaires sur la qualité de la construction et du service après-vente? Change-t-il souvent de raison sociale ou a-t-il fait l’objet de poursuites ?

Pour le savoir, consulter le site de la Société québécoise d’information juridique (SOQUIJ) au http://jugements.qc.ca

A-t-il fait l’objet de plaintes auprès de l’Office de la protection du consommateur ? On le vérifie au http://opc.gouv.qc.ca

Le constructeur est-il enregistré auprès de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) ? Tout constructeur en règle doit posséder une licence de la RBQ. À vérifier sur le registre.

J’ai lancé quelques coups de fil pour me renseigner sur le promoteur. Pour moi il est primordial de s’assurer de la bonne réputation du constructeur et du promoteur. Une relation de confiance doit s’installer.

-Charles-Étienne, acheteur de condo neuf

5.2 Comprendre les garanties

La GCR
Pour les bâtiments enregistrés avant le 1er janvier 2015, deux plans de garantie s’appliquent. Il s’agit d’Abritat et la Garantie des maison neuves, gérés par l’APCHQ et de la Garantie Qualité Habitation gérée par l’Association de construction du Québec (ACQ). Depuis le 1er janvier 2015, c’est uniquement la Garantie de construction résidentielle qui s’applique pour les propriétés suivantes: les maisons unifamiliales isolées, les maisons jumelées ou en rangée, les bâtiments multifamiliaux de 2 à 5 logements en copropriété indivise (duplex, triplex, maison intergénérationnelle, etc) et les copropriétés divises comptant quatre parties privatives superposées ou moins.

La GCR offre une couverture plus étendue que les plans de garantie précédents. Par exemple, la couverture maximale pour une maison unifamiliale passe de 260 000 $ sous l’ancien régime à 300 000 $ avec la GCR. Le montant maximum des acomptes garantis passe aussi de 39 000 à 50 000 $.

Les inspections en cours de construction sont aussi renforcées. Leur fréquence dépend de la cote attribuée aux entrepreneurs. Plus la cote est bonne, moins il y a d’inspections. Ainsi, certains entrepreneurs pourront se faire inspecter pour 100% de leurs constructions et, si la qualité de leur travail ne s’améliore pas, ils pourront éventuellement se faire retirer leur licence.

Tout entrepreneur qui construit des habitations couvertes par la GCR doit obligatoirement s’enregistrer auprès de la GCR et être accrédité ou en voie d’accréditation pour offrir la garantie. “S’il ne le fait pas, il est passible de poursuite judiciaire,” dit Guillaume Houle, responsable des communications à la GCR. L’acheteur peut consulter le registre des entrepreneurs accrédités pour s’assurer que son habitation sera construite par un entrepreneur accrédité.

Les autres plans de garantie (dits optionnels)

Pour les bâtiments détenus en copropriété divise de plus de quatre unités superposées (ex.: condo dans une tour d’habitation), donc non couverts par la GCR, il existe des plans de garantie facultatifs. Il s’agit de la Garantie Qualité Habitation offerte par l’Association de construction du Québec (ACQ), la Garantie des immeubles résidentiels (GIR) offerte par l’APCHQ et la Garantie Habitation des Maîtres Batisseurs (GHMB). Chaque promoteur qui n’est pas obligé de recourir à la GCR décide ou non d’adhérer à un des ces plans de garantie facultatif.

Acheter sans garantie
Il arrive que des tours d’habitation soient construites et vendues sans garantie. Y a-t-il tout de mêmes des protections légales? Oui, car le code civil comporte protège déjà contre la malfaçon et les vices cachées.

6. L’art de la négociation

Sachez que dans un marché d’acheteur ou de vendeur, il y a toujours place à la négociation. Mais comment s’y prendre pour le faire efficacement ?

Selon le quartier, la marge de négociation diffère. En effet, plus un quartier offre de choix de projets immobiliers, plus il y aura de latitude dans le jeu de la négociation. Par exemple, le quartier Rosemont offre plus de projets que le Plateau Mont-Royal, or la demande est plus forte dans ce dernier quartier. La marge de négociation à Rosemont est donc plus grande que sur le Plateau Mont-Royal.

Ceci étant dit, disons que le prix du logement ou de la maison qui vous intéresse est de 295 000 $, mais que votre limite se situe à 275 000 $. Rien ne vous empêche de soumettre une offre quand même ! En étant pré-approuvé et en offrant un dépôt généreux, vous pourrez influencer le vendeur. Dans le pire des cas, il vous fera une contre-offre intéressante. Si l’offre ne change pas beaucoup, vous pouvez jouer sur les inclusions. Cela vous permettra tout de même d’économiser de belles sommes tout en satisfaisant le vendeur. Attention : l’acheteur devrait stipuler que son offre est valide pour 24 heures seulement, afin de ne pas ralentir son processus et ainsi perdre d’autres opportunités ailleurs.

Autres points à considérer pour consolider votre négociation:

• Plus rapidement vous êtes prêt à prendre possession, plus le vendeur sera intéressé à vous faire un meilleur prix.
• Vous avez plus de chances d’une négociation fructueuse si le condo est déjà construit et vide. Le contracteur ayant engagé plus de frais, il est plus motivé à vendre.
• La majorité des contracteurs doivent pré-vendre entre 40% et 50% des unités avant de pouvoir financer la construction d’un immeuble. Demandez donc combien d’unités sont déjà vendues et sachez que si vous vous approchez de la braquette susmentionnée, le contracteur sera plus tenté d’accorder un bon prix puisqu’il voudra atteindre son quota plus rapidement.
• En fin de projet, il est possible d’obtenir des gros rabais sur les unités qui n’ont pas encore été vendues. Il s’agit souvent de propriétés onéreuses, mais le rabais n’en sera que plus gros. Ce sera par exemple des penthouse, avec des rabais allant de 10 à 15 %, ou incluant un stationnement d’une valeur de 40 000 $.

6.1 Les extras

Selon Jason Lemire, courtier immobilier et président de l’agence immobilière Majordome, les acheteurs d’une habitation de 300 000$ ajoutent souvent entre 5 000$ et 20 000$ pour satisfaire leurs désirs. Les améliorations apportées le plus souvent concernent les terrasses, les rangements et les finitions haut de gamme. Les pièces de vie commune les plus utilisées (cuisine et salle de bain surtout) sont souvent aussi celles que l’acheteur cherche à personnaliser. Si l’achat se fait sur plan, la personnalisation sera faite le plus souvent par le constructeur, et c’est là que la négociation peut entrer en jeu.

En effet, le promoteur préfère parfois offrir des cadeaux et conserver le même prix de vente. Exemples: une baignoire en plus de la douche dans la salle de bain, stationnement pour vélo dans le garage, prise électrique pour véhicule électrique, comptoir en quartz plutôt qu’en mélamine dans la cuisine, livraison et installation de la laveuse/sécheuse, etc. L’avantage, c’est que ces extras viennent augmenter votre prix de vente. Il faut évidemment s’assurer que ces avantages négociés soient bien inclus dans le contrat.

On peut également essayer d’être créatif dans nos demandes d’extras. Par exemple, la plupart des logements en copropriété ont une superficie habitable variant de 600 à 1200 pieds carrés. Dans un espace de 1000 pieds carrés et plus, il y a souvent une pièce où il est possible d’entreposer des choses usuels (conserves, papier de toilette, articles de sport, etc). Vous aurez peut-être aussi un espace de rangement dans le stationnement souterrain où vous pourrez entreposer des objets utilisées moins couramment (ex.: pneus d’hiver). Cet espace pourrait être offert moyennant des frais supplémentaires. Si c’est le cas, cela vaut vraiment le coût de négocier avec le constructeur pour en obtenir un. Car dans un logement de 1000 pieds carrés ou moins, on peut rapidement manquer d’espace pour le rangement.

Dans le cas des maisons, le paysagement est une dépense souvent sous-estimée par les acheteurs, et reportée à plus tard. Pourtant, c’est un élément qui contribue à la qualité de vie! Les améliorations les plus fréquentes touchent la cuisine (ex : on enlève une chambre et on agrandit la cuisine). D’autres améliorations fréquentes : l’ajout d’une salle d’eau, l’ajout d’une deuxième salle de bain, la finition du plafond de béton, l’ajout d’éclairage, le choix d’une distribution centrale pour la climatisation.

7. “Signez ici”

D’abord, que signez-vous? Selon le Code civil, toute transaction immobilière doit être précédée d’un contrat préliminaire. Ce dernier doit être signé entre le constructeur et l’acheteur pour tout achat d’une propriété neuve ou à bâtir. En le signant, l’acheteur s’engage à acquérir la propriété désignée dans le contrat et à la payer au prix convenu. Le constructeur, lui, s’engage à bâtir la propriété selon ce qui est inscrit dans le contrat, à la livrer à l’acheteur et à lui transférer les titres de propriété.

Le contrat préliminaire doit contenir les éléments suivants:

• le nom et l’adresse du promettant-acheteur et ceux du vendeur
• l’adresse, le numéro de lot (cadastre) de la propriété, ses dimensions et celles du terrain
• la date de livraison de la propriété par le vendeur
• le prix de vente détaillé et les modalités de paiement
• la description du travail à accomplir par le vendeur
• la description des obligations de l’acheteur et du vendeur
• le délai d’acceptation du contrat
• la signature des deux parties

Si vous faites l’acquisition d’un condo neuf, d’une part indivise d’un immeuble d’au moins dix unités de logement ou d’une résidence faisant partie d’un ensemble comportant dix résidences ou plus et ayant des installations communes, le contrat préliminaire doit obligatoirement également être accompagné d’une note d’information. Cette dernière énumère notamment le nom des ingénieurs, architectes et autres professionnels impliqués dans la construction du projet immobilier et permet à l’acheteur de faire une transaction avisée. Elle sert aussi à donner une idée du coût mensuel pour les charges communes. Bref, les offres d’achat ne sont certainement pas à prendre à la légère!

Pour les immeubles de neuf unités et moins, l’avocat émérite Yves Joli-Cœur, spécialisé en copropriété, suggère d’exiger quand même de la part du promoteur d’obtenir l’équivalent des informations contenues dans ce document. Ce document est essentiel pour permettre à l’acheteur de faire une transaction avisée (à l’article 1788 du Code civil, on donne le détail de ce que doit contenir la note d’information). On y trouve notamment le budget prévisionnel. Dans ce budget figure l’état des dettes, des recettes, des créances, des débours et les charges communes.

Certains sont confus quant à la place du notaire dans l’achat d’une habitation neuve. Sachez que les constructeurs ont très souvent leur propre notaire. Informez-vous car ils peuvent exiger que la transaction se fasse chez ce notaire afin d’éviter des délais, surprises et frais inutiles. Leur notaire connaît déjà le secteur résidentiel ou le projet où vous planifiez acquérir une propriété, ainsi que les servitudes spéciales qui s’y rattachent, s’il y a lieu. Cela signifie donc moins de recherches et cela sauve un temps précieux au constructeur. Certains constructeurs défraient par ailleurs une partie et parfois même tous les frais du notaire, soit entre 1000-1300 $.

Quoi qu’il en soit, l’obligation professionnelle d’impartialité fait du notaire le juriste de toutes les parties, contrairement à son collègue en droit, l’avocat, qui est le représentant désigné d’un client. C’est au notaire qu’est confiée la tâche de veiller aux intérêts de toutes les parties à un acte juridique, et ce, peu importe lequel de l’acheteur ou du vendeur paie ses honoraires professionnels.

Vous pouvez aussi aborder la question des délais de livraison avec votre promoteur (voir plus loin) et négocier des clauses au contrat préliminaire pour préciser les compensations auxquelles vous aurez droit en cas de retard de livraison.

7.1 Les considérations économiques

À la signature, on entre dans la partie financière de l’opération.

Le dépôt. Dans le domaine des propriétés neuves, le dépôt varie selon le type de construction. S’il s’agit d’une construction en bois et en brique, le dépôt est généralement fixé à 5% du prix de vente. Pour une construction en béton, les entrepreneurs exigent habituellement un dépôt de 10% car leurs coûts sont plus élevés. Pour ce type de construction, le dépôt peut même atteindre jusqu’à 20%. Si l’acheteur fait affaire avec un courtier, celui-ci doit s’engager sans délai à placer l’acompte reçu dans un compte en fidéicommis, qu’il agisse pour une agence ou à son propre compte.

Un promoteur réputé du centre-ville de Montréal nous confirme que selon la taille d’un projet et le temps requis pour sa réalisation, le coût d’intérêt du financement du promoteur est un facteur important ayant des conséquences sur le prix des habitations. La structure des dépôts (leur montant et les dates de leur remise) aura un impact sur le coût du financement. “Chaque projet, selon sa nature et sa structure financière, se donnera des objectifs de dépôt. L’effet de la compétition aura aussi un impact sur les dépôts demandés. Comme les acheteurs aiment en donner le moins possible, le montant de dépôt exigé devient à l’occasion un incitatif à la vente”, illustre-t-on.

La somme du dépôt doit normalement demeurer dans un compte en fidéicommis jusqu’à ce qu’elle soit requise par le notaire, aux fins de l’acte de l’achat.

L’Association professionnelle des notaires du Québec recommande aussi aux acheteurs de verser les acomptes par chèque visés libellés au nom du notaire de l’acheteur, en fidéicommis.

La taxe de vente. La taxe de vente représente un important montant à débourser lors de l’achat. Avec la TPS à 5% et la TVQ à 9,975%, cela signifie d’un coup 15% de plus à payer. Heureusement, les deux paliers de gouvernement offrent un remboursement partiel de ces taxes (36% pour la TPS et 50% pour la TVQ) sous certaines conditions. Le remboursement partiel est possible si l’habitation est la résidence principale du propriétaire et si elle est une maison unifamiliale, une maison en rangée, une jumelée, une maison mobile, un duplex, un condo ou une maison dont les chambres sont louées à court terme. Autre condition: le prix d’achat doit être inférieur à 450 000$ pour le remboursement de la TPS et à 225 000$ pour celui de la TVQ. Pour plus d’informations, utilisez notre outil de calculatrice  et consultez notre article détaillé sur les taxes!

Les programmes d’aide à l’accès à la propriété. Des programmes permettent de réduire le coût d’une propriété neuve. La réduction peut être accordée sur la taxe de bienvenue, sur les taxes foncières durant les premières années suivant l’achat (1 à 3 ans), sur le prix de vente (montant forfaitaire), etc. Pour plus de détail, voir notre article complet sur les programmes d’accès à la propriété.

Évidemment, d’autres dépenses, qui ne sont pas nécessairement spécifiques au neuf, sont à prévoir.

8. De la signature à la réception

8.1 Avant la construction

Si la maison ou le condominium a été acheté sur plan, c’est-à-dire avant le début de construction, la période d’attente commence, frustrante ou excitante.

Il faut savoir qu’en construction, comme en rénovation, les choses vont rarement plus vite que prévues! Les délais peuvent donc s’accumuler pour diverses raisons, telles que:

• Le constructeur n’a pas obtenu son financement de construction en raison d’un pourcentage insuffisant d’unités de condos vendues (dans le cas de tours)
• La ville n’a pas émis de permis de construction, ou demande des changements aux plans
• Le constructeur attend des matériaux
• Des sous-traitants sont pris sur un autre chantier

Une bonne communication entre le constructeur et ses clients permettra à ceux-ci de savoir à quoi s’en tenir et de planifier ou ajuster leur calendrier avant d’emménager dans la nouvelle habitation. Les retards étant courants, et parfois assez considérables, on aura avantage à avoir un plan B: logement temporaire, amis, famille, etc.

Des compensations financière sont généralement prévues en cas de retard de livraison. Lorsque votre unité est couverte par la Garantie de construction résidentielle (GCR), vous pourrez faire une demande de remboursement pour des frais de relogement, de déménagement d’entreposage de vos biens. La limite du remboursement atteint 6 000 $. Si le délai de livraison de votre unité se prolonge, vos dépenses peuvent dépasser 6 000 $ et vous devrez alors assumer l’excédent. Si votre unité n’est pas couverte par la GCR (ex.: un condo dans une tour d’habitation), le projet immobilier peut être protégé par un des plans de garantie offerts par l’APCHQ, l’ACQ et les Maîtres Bâtisseurs. Examinez cependant bien les clauses de ces plans en cas de retard de livraison. Les contrat préliminaires peuvent également inclure une clause de compensation financière pour les retards de livraison.

8.2 Visites en cours de construction

L’article 2117 du Code civil encadre les visites au chantier. Il se lit comme suit : « À tout moment de la construction ou de la rénovation d’un immeuble, le client peut, mais de manière à ne pas nuire au déroulement des travaux, vérifier leur état d’avancement, la qualité des matériaux utilisés et celle du travail effectué, ainsi que l’état des dépenses faites. »

Personnellement, on a trouvé que c’était nécessaire de faire plusieurs visites en cours de construction pour s’assurer que tout se déroulait bien. Ça nous rassurait et ça mettait de la pression sur le contracteur.

-Dominique C.

Si votre unité entre dans la catégorie des bâtiments garantis par la GCR, des inspections sont prévus en cours de construction. Cependant, rien ne vous empêche d’effectuer vous aussi une ou des inspection(s) et même d’embaucher un professionnel (technologue, ingénieur ou architecte, membre de leur ordre professionnel respectif ou un inspecteur en bâtiment, membre de l’Association des inspecteurs en bâtiment) pour faire des vérifications en plus de celles prévues par la GCR.

Pour ceux qui le désirent, il est possible de faire une première visite une fois que les travaux de charpente et de l’installation de la plomberie, de l’électricité et du système de chauffage sont terminés, Ainsi, tous les travaux importants ont été exécutés et sont encore visibles et il est alors plus facile d’apporter les correctifs nécessaires. Avoir le plan de construction en main s’avèrera utile: à toutes les visites, assurez-vous que les éléments signés au contrat et dont vous avez discuté, et qui figurent au contrat signé, sont bien présents.

L’étape de la finition est un autre bon moment pour visiter le chantier. La visite peut être faite en deux temps : un premier temps, lors de la finition des murs et plafonds. On examine si le tirage des joints est fait de façon à rendre invisible la jonction des panneaux de gypse. Dans un deuxième temps, lors de la pose des boiseries et des moulures de plâtre, s’il y a lieu. Cette fois, on regarde si les éléments de finition s’intègrent bien aux murs et aux plafonds.

8.3 Inspection pré-réception

Il s’agit de la visite la plus commune et pour plusieurs, la seule. Tous les bâtiments visés par la GCR doivent faire l’objet d’une inspection préréception. Le règlement l’exige. Pour les autres garanties ou les projets sans garantie, ce type d’inspection est facultatif mais fortement recommandé. Dans les deux cas, on utilise la liste d’inspection préréception approuvée par la Régie du bâtiment du Québec. Elle couvre tous les types de bâtiments.

Cette inspection se fait en compagnie de votre entrepreneur. Vous pouvez, à vos frais, retenir les services d’un professionnel du bâtiment. Selon les procédures de la GCR, une fois l’inspection complétée, vous avez trois jours pour ajouter des éléments à la liste des travaux à corriger ou à parachever, si vous n’avez pas emménagé dans la demeure.

Il faut bien inspecter après pour s’assurer que tous les problèmes ont été réglés par l’entrepreneur, parce que c’est plus difficile de le faire après avoir emménagé, même sous la garantie de maison neuve. Dans notre cas nous avons été chanceux, nous avons seulement eu à retravailler les escaliers du patio, mais nous avons des voisins qui ont un carrelage inégal et ça n’a jamais été réglé.

-Ericka T.

Si vous demandez des correctifs ou des modifications, vous devez faire parvenir une copie de la liste modifiée à votre entrepreneur et à la GCR. En vertu de la GCR, vous aurez la possibilité de faire une réclamation si votre entrepreneur ne corrige pas les défauts ou les vices indiqués. Cette réclamation doit être transmise à votre entrepreneur et à la GCR dans un délai raisonnable suivant leur découverte. La procédure détaillée de réclamation est indiquée ici.

L’inspection ne doit pas être faite à la hâte. Aussi, certains entrepreneurs acceptent même que l’acheteur procède à une inspection préliminaire avec un professionnel du bâtiment une ou deux journées avant l’inspection préréception.

Pour les parties communes d’une copropriété divise, la liste d’inspection préréception (une liste distincte de la liste d’inspection pour les maisons et les parties privatives d’une copropriété) doit être complétée par le syndicat de copropriété. Ce dernier doit être accompagné d’un professionnel du bâtiment (architecte, ingénieur ou technologue), membre de son ordre.

9. Recours…et annulation?

Pour les habitations neuves, c’est le contrat préliminaire qui détermine les conditions de vente et d’annulation.

Ce contrat prévoit un délai de 10 jours après la signature pour pouvoir se libérer de l’achat. C’est d’ailleurs une clause obligatoire à laquelle on ne peut renoncer, et qui a pour but de protéger l’acheteur. Attention: le contrat préliminaire peut tout de même prévoir une indemnité pour une telle annulation, mais celle-ci ne doit pas excéder 0,5% du prix de la vente.

Pour ce qui est des recours possibles suite à la livraison, la Garantie de construction résidentielle (GCR) offre une protection aux acheteurs en cas de problèmes. La GCR permet aux acheteurs de faire des réclamations dans plusieurs situations, en respectant une procédure de réclamation:

• remboursement de frais de relogement, de déménagement et d’entreposage;
• remboursement d’acomptes;
• parachèvement de travaux;
• réparation de vices ou de malfaçons.

Une procédure de réclamation doit toutefois être suivie.

Les propriétaires de bâtiments non couverts par la GCR, ont aussi des recours en cas de problème. Cependant, s’ils ne sont couverts par aucune garantie facultative, ils devront s’adresser aux tribunaux, ce qui entraîne d’importants frais. Selon le Code Civil, les constructeurs, les architectes et les ingénieurs qui ont dirigé ou surveillé les travaux, de même que les sous-contractants, pour les travaux qu’ils ont exécutés, et les vendeurs/promoteurs, sont solidairement responsables de tout défaut dans les travaux pendant une année. Pour les défauts majeurs, la responsabilité s’étend sur une période de cinq ans suivant la fin des travaux.

10. Et on recommence?

Et si l’envie vous prenait de recommencer? Pour certains, l’achat d’une habitation neuve peut-être une forme d’investissement. Plutôt que d’acheter des REER, certaines personnes jugent plus intéressants d’investir dans l’immobilier, un placement qui fluctue moins que les placements en bourse et dans les fonds de placements.

10.1 Les étapes de la revente

La revente avant et pendant la construction
Selon les courtiers, cette pratique qui est de la véritable spéculation, est très rare. Cela peut se produire lorsque le marché est très favorable aux vendeurs ou dans certains endroits très prisés d’une ville (ex.: le centre-ville de Montréal). Une unité de condo peut aussi être vendue avant occupation pour des motifs autres que la spéculation. Ainsi, l’édition de La Presse du 31 août 2016 faisait état de la Tour des Canadiens. Quelque 144 unités sur un total de 552 étaient alors sur le marché de la revente ou offertes en location alors que la finition de l’immeuble n’était même pas terminée. Selon des experts cités dans le texte, ce phénomène peut être dû en partie au grand laps de temps (près de 4 ans) qui s’est écoulé entre le moment de l’achat en prévente et le moment de la prise de position des logements. Des changements survenus dans la vie des propriétaires pourraient expliquer leur désir de vendre. Bien sûr, certains acheteurs ont aussi acheté avec l’intention de spéculer en misant sur l’excellente localisation de l’immeuble dans le centre-ville de Montréal.

La revente après la construction
Revendre un bien immobilier après la construction peut rapporter gros à l’acheteur. S’il s’agit de plus de votre résidence principale, vous n’aurez pas d’impôt à payer sur le gain en capital. Le profit réalisé dépend cependant de l’état du marché, qui suit des cycles de hauts et de bas.